Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве?

Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве?

Долевое строительствоПриобретая жилье в возводимом помещении, человек уверен, что подписание соглашения ДДУ – залог гарантии спокойствия, поскольку его права надежно защищены на законодательном уровне – ФЗ № 214.  Само собой, в наше время дольщиков защищают гораздо лучше, нежели в прошлом, и редко когда происходит так, что человек остается и без своих накоплений, и без приобретенной квартиры. При этом риски все-таки имеются. Как правило, застройщики думают только о собственной выгоде – и о том, как исключить свою ответственность. По этой причине они фиксируют в соглашении требования, выгодные только для себя. Сегодня мы расскажем Вам о том, как правильно оформить договор долевого участия, на что следует обратить свое внимание.

Из каких положений в обязательном порядке должен состоять договор?

Закон не фиксирует единую форму ДДУ, только отражает пункты, которые должны находиться в нем в обязательном порядке. До проставления на нем личной подписи дольщик обязан тщательно изучить все его положения. В соглашении должны быть прописаны такие требования:

  1.      Необходимо описать объект жилья. С детальным отражением всех помещений, расположенных в квартире. Это и жилые комнаты, и каждое из дополнительных помещений. Речь идет о балконах, верандах и т.д. Обязательное условие – фиксация их метража, графика нахождения некоторых помещений в рассматриваемом жилье. Также должна быть отражена этажность жилья, его номер, материалы, из которых сделаны наружные стенки помещения, перекрытия лестничного типа. Еще один обязательный пункт – наличие строительного адреса объекта, кадастрового номера участка.
  2.      Должно быть указано, когда конкретно завершится строительный процесс. То есть, срок завершения объекта и его передачи заказчику. Данное положение крайне важно, так как, если строительный процесс затянется, дольщик сможет направить застройщику требование о выплате неустойки. Ее исчисление будет производиться со дня, обозначенного в соглашении.
  3.      Стоимость соглашения. Требуется не просто отразить, сколько стоит квартира, но и зафиксировать метод, схему зачисления денежных средств. Если сумма будет внесена по частям, требуется грамотное распределение периодов оплаты. При этом дольщик должен не забывать о том, что цена на лоджии, балконы всегда идет с понижающим коэффициентом.
  4.      Срок по гарантии. В соглашении необходимо прописать гарантийные обязанности застройщика на передаваемую квартиру. Они должны быть не менее обозначенных законодателем: 5 лет – если речь идет о строении, 3 года – если о коммуникациях.
  5.      Обязанности по страховке. В документе нужно фиксировать метод, согласно которому будет застрахована девелоперская ответственность. Речь может идти о банковском поручительстве, соглашении со страховой фирмой и так далее. Дольщик должен быть в курсе, что срок действия страховки на пару лет превышает действие ДДУ.

Все вышеобозначенные пункты относятся к разряду обязательных. Оформление соглашения без какого-либо из этих положений возможным не представляется. Договор не будет зарегистрирован, его расценят как ничтожный.

Какой еще важной информацией должен обладать ДДУ?

В рассматриваемом нами договоре должны быть не только обязательные положения, но и иные важнейшие пункты:

Чаще всего, документ начинается со сведений о строительной фирме. После изучения такой информации человек должен знать про застройщика все, что нужно: его конкретный адрес, контакты, реальное название. Эта часть также состоит из информации об участнике. Обязательно проверьте, кто представляет компанию. В большинстве случаев, лишь у ее руководителя (генерального директора) есть право на проставление подписи в соглашении. Если договор подписывается иным сотрудником, в случае судебных разбирательств могут проявиться определенные трудности.

Обязательное условие – включение в соглашение обязательств, которые участники договора должны исполнить по заключаемому ДДУ. Девелопер обязан осуществить постройку и сдачу в назначенный день объекта, передачу квартиры дольщику. Дольщик обязан в обозначенный срок заплатить за квартиру деньги. Еще необходимо зафиксировать, какую ответственность понесет каждый, если не исполнит взятые на себя обязательства.

Вступить в долевое строительствоБудет лучше, если в соглашении будет положение, фиксирующее временной период, за который застройщик обязан исправить собственные недостатки, которые были выявлены при оформлении приемо-передаточного акта.

Как правило, в соглашение вносят положение о пересмотре его стоимости, если замеры, осуществленные после того, как был сдан объект, покажут изменение квартирной площади. Речь идет о любых отклонениях, так что для дольщика подобный пункт может быть как полезным, так и лишним. Если площадь уменьшится, строительная компания обязана передать дольщику компенсацию. Лишняя квадратура оплачивается дольщиком в самостоятельном порядке. Так как в судебной практике встречаются разные варианты разрешения подобных конфликтов, лучше все же до подписания соглашения получить юридическую консультацию.

Как правильно оформить ДДУ?

Время оформления такого строительного процесса зависит от следующего фактора: какую документацию обязан приготовить дольщик? Если приобретатель – одинокое лицо, для оформления соглашения оно может просто показать девелоперу свой паспорт. Если договор заключает семейный гражданин, требуется и предъявление согласия второй половины (причем, заверенного в нотариальном порядке). При наличии брачного контракта с отраженной возможностью покупки имущества на собственное имя, получение такого разрешения обязательным не является. Если речь идет о супругах, понадобятся удостоверения личностей, как мужа, так и жены.

Процесс может занять больше времени при покупке жилья в ипотеку. Каждая банковская организация требует разный пакет документов, так что до совершения сделки обратитесь в финансовое учреждение и начинайте оформлять ДДУ лишь после того, как Ваша заявка будет одобрена.

Обязанность застройщика – передать дольщику проект его будущей квартиры. До заключения соглашения обязательно детально ознакомьтесь со всеми его условиями, сверьте с проектом на предмет выявления различий. Не ставьте свою подпись быстро – лучше покажите документ специалисту, для исключения подводных камней, которые часто встречаются в подобных договорах.

         Важно не забывать о следующем: даже при подписании договора не нужно в тот же момент осуществлять передачу финансов девелоперу, так как в этот период времени он еще недействителен. Соглашение начинает обладать законной силой лишь после прохождения регистрационного процесса в Росреестре. Какое количество времени на это уйдет, зависит от следующего: существуют ли в этот период соглашения, подписанные иными лицами. На регистрационный процесс первого ДДУ закон отводит 10 дней, последующего – 5.

В каких ситуациях появляется право собственности на квартиру?

Часть дольщиков уверена, что оформление договора – это автоматическая покупка квартиры в личную собственность. Но не все так просто – здание еще не построили, квартиры по-прежнему пока что нет. ДДУ показывает только следующее: человек на законных основаниях зарегистрировал собственные отношения с девелопером и вправе после завершения строительных работ потребовать с него купленное жилое помещение.

Право собственности на жилое помещение появляется лишь после сдачи объекта, подписания участниками приемо-передаточного акта (а также после выдачи регистрирующим органом разрешения на пользование объектом). Далее дольщиком осуществляется подача требуемой документации – чтобы его право на квартиру зарегистрировали официально.

Что должен знать дольщик, подписывая соглашение?

У любого девелопера есть право на разработку собственного соглашения. Главное условие – чтобы соблюдались нормы законодательства РФ и обязательные предписания. Таким образом, застройщики «хитрят» и вставляют в договор персональные требования. Так что не стоит удивляться тому, что строительные организации при разработке договора пользуются таким правилом: запрета нет – значит, это можно. В ДДУ нередко фиксируют невыгодные для дольщика условия (которые принесут прибыль застройщику).

В таком вопросе застройщики крайне изобретательны, пользуются любыми законодательными лазейками для включения в соглашение «своих положений». Допустим, законодатель прописал, что должен быть оговорен временной период сдачи здания и передачи жилья участнику. Застройщики расценивают данное условие по-своему – они не фиксируют определенный день, когда будет сдан дом – они отражают в ДДУ размытое положение о том, что объект будет сдан в третьем квартале. Другими словами, это страховка себя от несвоевременной сдачи помещений – от выплат дольщикам неустоек за просроченный строительный процесс.

Как правило, в документе прописываются штрафы, которые будет вынужден уплатить дольщик при инициативе разрыва договора в одностороннем порядке. Дольщику должно быть известно, что подобных условий быть не должно – даже при возврате застройщиком его денежных средств с удержанием штрафной выплаты, этот момент свободно оспаривается в судебном органе. Последний сделает так, что строительное учреждение вернет участнику его денежные средства.

         Также ДДУ часто содержат такие условия:

  1.      Вероятность повышения договорной стоимости – если вдруг поменяются обстоятельства (допустим, если станут дороже строительные материалы).
  2.      Может быть сокращен прописанный в законе гарантийный срок на недвижимое имущество.
  3.      Может быть наложено ограничение на передачу жилья по соглашению уступки иному дольщику.

Это не все незаконные условия, которые могут поджидать дольщика при оформлении соглашения ДДУ. Также важно не забывать о следующем: часть положений могут вписать не в сам документ, а в дополнительное соглашение.

Таким образом, договор хоть и помогает дольщикам исключить застройщиков-мошенников, но от каждого риска все-таки не защищает. При его подписании нельзя на все 100% не сомневаться в отсутствии подводных камней, невидимых для участников (крайне невыгодных для дольщиков).

Для обнаружения подобных договорных пунктов и предотвращения совершения ошибок лучше сразу же обращаться за консультацией к грамотному юристу. Он тщательно проанализирует такой документ, проверит, все ли законодательные требования в нем соблюдены и вынесет свой вердикт – можно ли его подписывать или нет. Таким образом, Вы не попадетесь на удочку застройщика-мошенника, сэкономите свое время и деньги (избежите длительных судебных разбирательств).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector